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Le Droit des Entreprises en difficulté est écarté par le statut de la copropriété

La chambre commerciale de la Cour decassation, dans un arrêt du 20 mars2019 n°17-22417, affirme que lorsque lenouveau syndic demande à l’ancien syndic en liquidation judiciaire (au liquidateur enpratique) la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l’état descomptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l’action qu’il exerce à cette fin(en application de l’article 18-2 de la loi de 1965), échappe à l’interdiction despoursuites de l’article L622-21 I, du code de commerce. En effet pour la Haute Courcette action tend au respect d’une obligation légale, inhérente à la profession desyndic, et non au paiement d’une somme d’argent.
Cyril SABATIE

Copropriété : les notifications sont valablement faites par le syndic au dernier domicile qui lui a été notifié

Une cour d’appel ne peut décider qu’une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière sans rechercher si elle n’avait pas été adressée, comme le soutenait le syndicat, au dernier domicile notifié au syndic par ce copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires assigne les trois propriétaires indivis d’un lot de copropriété en paiement d’un arriéré de charges. Ceux-ci sollicitent reconventionnellement l’annulation des résolutions de l’assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel. La cour d’appel prononce l’annulation des résolutions contestées. Elle retient que le syndicat ne justifie pas de la régularité de la convocation de l’un des indivisaires à l’assemblée générale dès lors que l’avis de réception de la lettre de convocation est revenu avec la mention « NPAI » et que l’avis de réception de la notification ne porte ni mention, ni signature. L’arrêt est cassé : la cour d’appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic par l’indivisaire concerné. A noter : Chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou d’un droit de propriété sur un lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 65). Toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64). Ainsi, les notifications et mises en demeures prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic (Cass. 3 civ. 11-5-2004 n° 03-10.637 : BPIM 5/04 inf. 313 ; Cass. 3 civ. 7-2-2012 n° 10-28.770). À l’inverse, toute notification faite à une autre adresse n’est pas régulière (Cass. 3 civ. 14-4-2016 n° 15-11.258 : BPIM 3/16 inf. 201). En l’espèce, la cour d’appel, pour prononcer l’annulation des résolutions contestées, a retenu que le syndicat ne justifiait pas de la régularité de la convocation à l’assemblée générale alors que l’accusé de réception était revenu avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » et que celui de la lettre de notification ne portait aucune signature. Or, une convocation adressée au dernier domicile notifié par l’intéressé est régulière. La cour d’appel ne pouvait donc décider que la convocation était irrégulière sans rechercher si elle n’avait pas été adressée, comme le soutenait le syndicat, au dernier domicile notifié au syndic par ce copropriétaire. Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Copropriété : Parties communes spéciales
et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quand bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires. Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initiopar le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965. Cyril SABATIE